가처분 등기 이후 제3자의 권리가 등기된다면?

가처분 등기 이후 제3자의 권리가 등기된다면?

가처분은 쉽게 말씀드리자면 '가짜 처분'입니다.

이러한 가짜 처분을 등기하는 것이 가처분 등기입니다.

채권자가 금전과 관계없는 청구권을 가지고 있는 경우만 가처분 등기를 할 수 있어요.

만약의 상황을 대비해서 가짜로 행한 처분을 등기하는 것입니다. 

가처분 등기를 하는 이유는 채권자의 권리를 지키기 위해서입니다.

소유권 이전 등기 청구권 또는 소유권 이전 등기 말소 등기 청구권을 보전하기 위해 가처분 등기를 했는데 이후에 제3자의 권리가 등기된 경우

여러분이 누군가의 집 소유권을 이전받았다고 가정해 보세요.

그렇다면 넘겨받은 소유권을 등기해두고 싶을 것입니다.

여러분은 소유권 이전 등기를 하기 전에 '내가 이 집의 소유권을 이전받았다'라고 등기를 해둘 수 있는 여러분의 권리를 보장받기 위해 미리 가처분 등기를 해놓을 수 있습니다. 

이 케이스에서 소유권을 이전받은 여러분이 가처분 채권자입니다.

이제 여러분은 가처분 등기를 진짜 등기로 바꾸고 싶으시겠죠?

가처분 채권자인 여러분은 소유권을 이전받은 부동산을 등기부에 제대로 등기하기 위해 가처분 의무자에게 소유권 이전등기를 신청할 것입니다.

그런데! 등기를 하려고 보니 엉뚱한 사람이 내가 소유권을 넘겨받은 부동산이 자기 것이라고 등기를 해두었다면 얼마나 어이가 없을까요?

이 경우 만약 여러분이 가처분 등기조차 해놓지 않았다면 최악의 상황이 발생하는 것입니다.

다행히 여러분은 소유권 이전 등기 청구권을 보전하기 위해 가처분 등기를 해놓은 상황이기 때문에 여러분이 가처분 등기를 해놓은 이후의 날짜에 등기를 한 생뚱맞은 제3자의 등기는 여러분이 단독으로 말소를 청구할 수 있어요.

이건 조금만 논리적으로 생각해 보시면 납득이 쉽게 가실 것 같아요!

지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기 청구권을 보전하기 위한 가처분 등기의 경우에는 어떤가요?

비슷한 상황이 지상권이나 전세권, 임차권과 관련해서 발생한 경우도 설명드리겠습니다.

이건 위에서 말씀드린 것과 결론적으로 같은 대답을 드릴 수 있어요.

여러분이 지상권이나 전세권, 임차권을  일단 가처분 등기로 등기를 해두고 나중에 진짜 등기를 하려고 하는데 누군가가 내 지상권, 전세권, 임차권에 등기를 해버렸다면? 이경우도 여러분이 미리 가처분 등기를 해두었다면 아무 문제가 없습니다.

여러분이 지상권, 전세권, 임차권에 가처분 등기를 해놓은 날짜 이후에 이루어진 제3자의 등기는 여러분이 단독으로 그냥 말소를 신청하면 된답니다.

저당권 설정 등기 청구권을 보전하기 위한 가처분 등기의 경우

하지만 비슷한 사례에서 저당권 설정 등기 청구권을 보전하기 위한 가처분 등기라면 이야기가 좀 다릅니다.

여러분이 누군가에게 돈을 받아낼 일이 좀 있어가지고, 그 사람의 부동산에 저당권을 설정해 두었다고 가정해 보겠습니다.

바로 저당권 설정 등기를 할 수 있으면 가장 좋지만 급한 대로 여러분의 저당권 설정 등기 청구권을 보전하기 위해 가처분등기를 해두었어요.

이제 급한 상황이 좀 해결돼서 여러분이 그 부동산에 저당권 성정등기를 제대로 신청하려고 하는데 여러분의 대학 선배가 그 부동산에 저당권 설정등기를 해둔 것을 발견하셨습니다.

와우 당황스러우시겠죠? 

하지만 이 경우에는 여러분이 가처분 등기를 해둔 것을 내세워 여러분의 대학 선배가 해버린 저당권 설정 등기를 말소해 달라고 신청할 수가 없습니다.

왜 그럴까요?

소유권, 지상권, 전세권, 임차권 모두 가능했는데 도대체 왜 저당권의 경우만 가처분 등기로 제3자의 등기를 말소시킬 수 없을까요? 

민법 제211조에 의하면 소유권이란 법률의 범위 내에서 물건을 직접 사용, 수익, 처분할 권리입니다.

민법 제279조에 의하면 지상권이란 타인의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

민법 제303조에 의하면 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 전세금을 변제받을 권리입니다.

민법 제618조에 의하면 임대차란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익 하게 하기로 약정하고 임차인이 그에 대하여 차임을 지급하기로 약정함으로써 성립하는 계약입니다.

민법 제356조에 의하면 저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리(=저당권)가 있습니다.

여러 개의 저당권이 가능하기 때문.

소유권, 지상권, 전세권, 임차권, 저당권에 대한 민법 조문을 그대로 가져와 읽어드렸습니다.

위 조문들을 쭉 읽어보시면 저당권은 소유권, 지상권, 전세권, 임차권과는 조금 성격이 다른 것을 알 수 있습니다.

하나의 부동산에는 하나의 소유권과 전세권만 가능하지만 저당권자는 여러 명이 있을 수 있습니다.

저당권에는 후순위 저당권자라는 개념도 성립하니까요.

따라서 위의 케이스에서 여러분이 저당권에 가처분 등기를 해두었다고 하더라도 무조건 다른 사람의 저당권을 말소시킬 수 없는 것입니다.

CASE) 박연진 소유의 건물에 대하여 소유권 이전 등기 청구권을 보전하기 위한 문동은의 가처분이 2013년 2월 1일에 등기된 경우

여태까지 설명드린 것을 하나의 사례를 가져와 정리해 드리겠습니다.

위 CASE에서 문동은이 박연진을 등기 의무자로 하여 소유권 이전 등기를 신청하는 경우, 그 건물에 아래와 같은 제3자 명의의 등기들이 되어 있다고 가정해 보겠습니다.

1. 2013년 1월 7일 등기된 가압류에 의하여 2013년 6월 7일에 한 강제경매개시결정등기 

가처분 등기는 2013년 2월 1일에 등기되었고, 강제경매개시결정등기는 2013년 1월 7일에 등기되었습니다.

즉 가처분 등기 전에 등기되었기 때문에 말소의 대상이 아닙니다.

2. 2013년 1월 8일 등기된 가등기담보권에 의하여 2013년 7월 8일에 한 임의경매개시결정등기

이것도 역시 2013년 2월 1일 전에 등기되었기 때문에 말소의 대상이 아닙니다.

3. 임차권등기명령에 의해 2013년 4월 2일에 한 문동은에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기 

이 CASE에서 가처분 채권자는 문동은입니다.

가처분 채권자는 소유권이전등기청구권 또는 소유권이전등기말소등기청구권을 보전하기 위해 가처분 등기를 해둔 이후 제3자가 주택임차권등기를 한 것을 발견하면 절대로 말소를 시키지 못합니다.

주택임차권등기는 가처분채권자에게 대항할 수 있는 등기입니다.

따라서 주택임차권 등기가 가처분 채권자 문동은이 소유권이전등기청구권 보전 가처분등기를 한 날짜인 2013년 2월 1일 이후인 2013년 4월 2일이라고 하더라도 문동인이 단독으로 주택임차권등기를 말소시키지 못합니다.

가압류에 의한 강제경매 개시 결정등기, 담보 가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의 경매 개시 결정등기와는 다르게 주택임차권등기는 가처분 등기 전에 했는지 가처분 등기 이후에 했는지와 상관없이 가채분 채권자가 말소시키지 못합니다. 

4. 2013년 1월 9일 체결된 매매계약에 의하여 2013년 8월 1일에 한 소유권이전등기

이건 문동은이 단독으로 말소시킬 수 있는 등기입니다.

5. 2013년 1월 9일 등기된 근저당권에 의하여 2013년 9월 2일에 한 임의경매개시결정등기

임의경매개시결정등기가 2013년 2월 1일 이전인 2013년 1월 9일에 등기되었기 때문에 가처분 채권자 문동은이 말소시킬 수 없습니다.

 

 

 

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